점유취득시효 명확한 대안을 찾는 것이 중요하기에
오늘은 평소 많이 받는 질문 중 토지 인도에 관련해서 분쟁 원인이 되는 점유취득시효에 대해서 알려드리려고 합니다. 이와 관련해서 법적 분쟁이 치열한 만큼 내용을 정확하게 이해하는 것이 중요하기 때문에 혹시 내가 잘 모르고 있었던 부분이 있는 것은 아닌지 꼼꼼하게 검토해 보는 시간 가져보시길 바랍니다.먼저 점유취득시효는 민법 제245조에 따라 타인의 부동산을 20년간 소유의 의지로 평온, 공연하게 점유한 경우 등기를 함으로써 소유권을 얻을 수 있는 권리를 말합니다(토지의 경우 10년) 따라서 가끔 오랜 기간 본인이 차지하고 있으면 남의 소유도 내 소유가 될 수 있다고 잘못 판단하는 사례가 발생하곤 하는데요. 하지만 절대 그렇지 않습니다. 먼저 10년 또는 20년이라는 요건을 충족한다 할지라도 그 시점의 소유자에게만 등기이전청구를 할 수 있을 뿐 그 뒤에 소유자가 바뀌었을 경우 본 권리를 행사할 수 없습니다. 쉽게 예를 들어 설명드려보자면 B가 현재 가지고 있는 집이 옆집의 일부를 침범하고 있고, 이것을 그 아버지가 2001년 2월에 신축한 것으로 아버지로부터 B가 2011년 2월에 증여받아 2023년 현재까지 가지고 있다고 가정할 때 원래의 주인 A가 1년 전인 2022년 2월에 다른 사람에게 집을 매도하였다면 B는 C를 상대로 점유취득시효를 주장할 수 없습니다. 2001년부터 따지면 20년은 충족하지만 중간에 C에게 매도하였기 때문입니다.
2차 취득시효라는 것도 있는데요. 만약 측량을 잘못해서 E가 D의 토지의 일부를 침범했는데, 이 사실을 모른 채 20년이라는 시간이 흘렀고, E가 F에게 해당 토지를 넘겼을 경우 E가 F에게 시효 완성을 요구할 수 없습니다. 하지만 F가 땅을 넘겨받은 지 5년도 되지 않아 다른 사람에게 권리를 이전하였고 역시 E가 그 상태로 20년 이상 토지를 침범하고 있었다면 이때 바로 F에게 이전된 시점을 새로운 2차 시효 기산일로 하여 계산하게 됩니다. 이에 따라 E는 최종 땅 주인에게 이전된 상태에서도 시가나 요건을 충족하여 이전등기를 청구할 수 있습니다. 다만 이후 또 변동이 있었다면 1차 때와 마찬가지로 주장할 수 없고 당사자가 개인 시점을 임의로 선택할 수 없습니다.
마지막으로 법원은 침범하여 점거한 사람이 검거 개시 당시에 소유권 취득 원인이 될 수 있는 법률 요건이 없다는 사실을 알면서 타인의 부동산을 무단으로 차지한 것이 증명된다면 인정할 수 없다고 보고 있습니다. 즉 아무리 오랜 세월 침범하고 있었더라도 내 땅이 아닌 걸 알면서도 그런 행동을 한 것이라면 선의의 추정은 깨져 인정을 하지 않는다는 것입니다.
오늘 점유취득시효에 대해서 전반적으로 알아보았는데요. 점유취득시효의 경우 경계분쟁의 점유 시기를 비롯한 법리적으로 따져봐야 할 부분이 너무 많고 복잡하기 때문에 스스로 판단하기에는 분명 어려움이 따릅니다. 즉 안 되는 것을 혼자 해보려고 붙잡고 있지 마시고 빠른 정리를 위해서라도 법률 대리인의 조력을 통해 명확한 대안을 찾는 것이 중요하다는 사실을 기억하셨으면 좋겠습니다. 만약 상의해 보고 싶은 문제가 있으시다면 언제든지 환영하니 주저 말고 상담 요청해 주시고 내 가족의 일이라는 생각을 가지고 진심을 다해 듣고, 해답을 제시해 드리도록 하겠습니다.
가나법무사서울특별시 영등포구 당산로28길 12 301호
